編者按：過(guò)去一年，長(zhǎng)三角展現(xiàn)出區(qū)域經(jīng)濟(jì)的韌性活力和“增長(zhǎng)極、動(dòng)力源、試驗(yàn)田”的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。展望2025，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在歲末年初之際推出特別專題，從城市、產(chǎn)業(yè)和數(shù)據(jù)等多方面，深度剖析長(zhǎng)三角發(fā)展新動(dòng)力，助力提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動(dòng)作用，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道

　　剛剛過(guò)去的周末，上海二手房單日成交量又創(chuàng)了新高。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月28日（周六），上海二手房網(wǎng)簽1466套，超越10月13日的1334套，創(chuàng)年內(nèi)二手房單日成交新紀(jì)錄。12月29日（周日），網(wǎng)簽成交套數(shù)1248套。2024年最后一個(gè)周末，上海二手房?jī)扇展灿?jì)成交套數(shù)達(dá)2714套，也是年內(nèi)成交套數(shù)最多的一個(gè)周末。同時(shí)，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，12月的9個(gè)周末日，二手房（含商業(yè)）成交量全部破千，日均成交1256套。

　　“9·29新政”后，上海二手房月成交量連續(xù)上漲三個(gè)月。業(yè)內(nèi)預(yù)判，12月上海二手房（含商業(yè)）成交量有望沖破3萬(wàn)套，將成為年內(nèi)成交量最高的一個(gè)月及近3年來(lái)成交量新高。

　　此外，上海高端豪宅市場(chǎng)還走出一波獨(dú)立行情，自2024年年初以來(lái)，中海、融創(chuàng)、瑞安集團(tuán)旗下豪宅盤實(shí)現(xiàn)屢開(kāi)屢罄。“日光”、“千人搖”等行情同步上演。

　　在長(zhǎng)三角地區(qū)，成交量率先回暖的還有杭州。據(jù)第三方平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，杭州二手房成交量自10月以來(lái)，連續(xù)三個(gè)月均超過(guò)9000套。與此同時(shí)，南京、蘇州、合肥等地的二手房成交在12月份也出現(xiàn)了一定程度的回暖。比如蘇州二手房成交在12月份達(dá)到了高峰。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，長(zhǎng)三角樓盤2024年表現(xiàn)及2025年趨勢(shì)可從以下四個(gè)方面來(lái)分析：第一，樓市已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)階段，二手房交易主導(dǎo)特征明顯，核心城市二手房成交是新房的2到4倍。第二，新房市場(chǎng)已經(jīng)是改善需求主導(dǎo)，因此，今年中高端改善項(xiàng)目走出獨(dú)立行情，銷量逆勢(shì)增長(zhǎng)。第三，整體樓市成交面積降幅將達(dá)到20%-40%，核心原因在于樓市信心不足。第四，供給量下降是未來(lái)的趨勢(shì)，房企拿地積極性下降，剛需盤項(xiàng)目房企關(guān)注度較低，一般都集中在核心區(qū)域的核心地塊，并且以銷定投的模式，房企拿地量會(huì)進(jìn)一步收縮。

　　一個(gè)現(xiàn)象是，在核心城市，有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已將價(jià)格優(yōu)惠幅度收窄，但漲價(jià)沖動(dòng)并不存在。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，樓市仍然處于成交量能否企穩(wěn)階段。傳統(tǒng)的1、2月份是成交淡季，不排除交易量出現(xiàn)下行。“到明年3月份，如果有新政加持，樓市成交量能止跌就很不錯(cuò)了。”

　　上海豪宅走出獨(dú)立行情

　　CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，以規(guī)模、一二手房成交量、價(jià)格、庫(kù)存、去化、轉(zhuǎn)化率、盈利等指標(biāo)綜合測(cè)算出來(lái)的城市“止跌回穩(wěn)”情況來(lái)看，短期內(nèi)，有八個(gè)城市率先回穩(wěn)，其中位于長(zhǎng)三角地區(qū)的杭州、上海、合肥，分別位列第一、第二，也是短期內(nèi)止跌回穩(wěn)城市最多的一個(gè)區(qū)域。

　　尤為特殊的是，2024年的上海樓市，豪宅走出了一波獨(dú)立行情。12月25日，位于上海徐匯區(qū)的中海·領(lǐng)邸玖序迎來(lái)第五批次開(kāi)盤。也是最后一批房源，延續(xù)前幾次的熱銷態(tài)勢(shì)，中海此次推出的118套平均總價(jià)約4100萬(wàn)元的濱江大平層房源，在30分鐘左右全部售罄。至此，該項(xiàng)目在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)清盤，累計(jì)銷售282億元。

　　中海地產(chǎn)上海公司隨后宣布，2024年該公司在上海的總銷售額突破700億元，達(dá)到約700.11億元，成為全國(guó)性房企在單個(gè)城市最高銷售紀(jì)錄的保持者。

　　12月31日，丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)上，克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，今年全國(guó)有11個(gè)銷售過(guò)百億的項(xiàng)目，上海占了7個(gè)。大多數(shù)百億項(xiàng)目，80%以上都是高端項(xiàng)目。除了融創(chuàng)和瑞安之外，其余都是央國(guó)企所打造。

　　此外，CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上海3000萬(wàn)元以上新房成交量達(dá)到2530套，3000萬(wàn)以上二手房成交量529套，分別占排名前九位的城市市場(chǎng)成交總量的62%和43%。

　　長(zhǎng)三角地區(qū)的高端住宅行情大好，蘇州、南京、杭州的3000萬(wàn)元以上一二手豪宅成交量也進(jìn)入了全國(guó)排名前九位。

　　前述3000萬(wàn)元豪宅成交排名前九位的城市，高端豪宅的成交量上升背后，是一千萬(wàn)元到三千萬(wàn)元量級(jí)項(xiàng)目數(shù)量的下降。總體而言，這些城市3000萬(wàn)以上的成交量比去年增長(zhǎng)了57%；1億以上的成交量比去年增長(zhǎng)了141%。1000萬(wàn)到3000萬(wàn)量級(jí)的豪宅新房，今年成交了34440套，比去年下降了30%；3000萬(wàn)以上的貢獻(xiàn)基本上來(lái)自于上海。

　　丁祖昱指出，上海是高端住宅銷售最集中的區(qū)域，而且這個(gè)課客群越買越多，比例越來(lái)越高。豪宅走出獨(dú)立行情背后，是核心城市二手房成交面積創(chuàng)新高。上海、杭州已進(jìn)入存量市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月30日，杭州市區(qū)全年二手房成交約9.3萬(wàn)套，而新房成交約7.2萬(wàn)套，二手房成交量首次超過(guò)新房，標(biāo)志著杭州樓市正式進(jìn)入存量市場(chǎng)。而上海，早在2022年已進(jìn)入存量市場(chǎng)。南京、合肥等城市也在近兩年先后二手房成交量超過(guò)新房成交量。

　　其中，2024年，丁祖昱預(yù)估上海、杭州二手房成交面積將同比上升分別為23%、22%。尤其是上海二手房成交金額將接近7500億元，同比上漲22%，居全國(guó)各大城市之首。

　　這也意味著，上海二手房的流量與增速，對(duì)恢復(fù)樓市成交鏈條將起到關(guān)鍵作用。換言之，二手房成交一旦出現(xiàn)不暢通或者橫盤，將打斷后續(xù)置換鏈條。?

　　嚴(yán)控增量土地供應(yīng)，成交面積或?qū)⑾碌?/p>

　　綜合多方信息，這波政策出發(fā)點(diǎn)是有利于整個(gè)交易環(huán)節(jié)活躍度，因此二手房市場(chǎng)先修復(fù)，也是筑底的一個(gè)信號(hào)。

　　張宏偉指出，當(dāng)二手房市場(chǎng)回暖之后，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)置換交易鏈條，回暖的氛圍最終也會(huì)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

　　張宏偉指出，當(dāng)前樓市成交量的反彈局限于核心城市，包括一線、強(qiáng)二線城市。長(zhǎng)三角地區(qū)有的省會(huì)城市反彈甚至并不明顯。低能級(jí)城市反應(yīng)不是太明顯。在這些核心城市里，二手房的交易量普遍要好于新房，尤其是上海、杭州這些已進(jìn)入存量市場(chǎng)的城市。比如上海二手房與新房二手房成交套數(shù)比在4：1左右，因此二手房成交量反彈幅度較大也在情理之中。

　　在多個(gè)城市出現(xiàn)二手房成交明顯回暖的前提下，接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)如何？以上海為樣本，自10月以來(lái)，上海已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月二手房成交超2.5萬(wàn)套，是長(zhǎng)三角成交量止跌回暖最快的典型城市。張宏偉分析認(rèn)為，可以從以下兩個(gè)方面分析長(zhǎng)三角地區(qū)這一波樓市行情。首先，從政策面角度看，9月底開(kāi)始，幾個(gè)核心城市推出樓市新政，各地持續(xù)落實(shí)此前的一些政策，帶出了樓市交易量的反彈。

　　有分析人士按照過(guò)去十幾年的樓市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)預(yù)判，政策往往會(huì)帶出1-2個(gè)月的成交量的反彈。但跟往年不一樣的地方在于。這輪政策持續(xù)發(fā)力，加上年底房企沖刺業(yè)績(jī)，導(dǎo)致核心城市如上海、杭州的一二手房交易量沖高行情從10月份延續(xù)到12月份。

　　張宏偉預(yù)測(cè)，2025年的傳統(tǒng)樓市淡季1、2月份過(guò)去后，如果在3月份左右，地方政府繼續(xù)夯實(shí)政策落地情況，甚至還出臺(tái)新一輪政策的話，那么核心城市應(yīng)該還會(huì)有一波行情的持續(xù)；如果沒(méi)有政策加持，樓市不確定性將擴(kuò)大。

　　其次，從房企投資策略變化的角度看，南京和蘇州的二手房成交反彈不如上海、杭州明顯，也表明銷售回暖的幅度與房企的投資策略高度關(guān)聯(lián)，并會(huì)左右房企未來(lái)的投資資金的流向。

　　過(guò)去兩三年，收縮土地投資，聚焦到核心城市的典型企業(yè)有中海、招商、華潤(rùn)等央國(guó)企。這些央國(guó)企前兩年在上海發(fā)力土地投拓，自去年開(kāi)始，在銷售資金回籠上有一定反映，今年則更明顯。比如中海多個(gè)豪宅項(xiàng)目的熱銷。

　　12月30日-12月31日，上海八批次土拍中，宸嘉發(fā)展、貝好家兩家民企分別拿下徐匯龍華地塊、奉賢新城地塊，表明有現(xiàn)金流的民企也開(kāi)始布局上海市場(chǎng)。12月31日，貝好家在杭州也聯(lián)合濱江、興耀地產(chǎn)兩家本土民營(yíng)房企拿下一宗宅地。

　　過(guò)去兩三年，沒(méi)在上海能夠大規(guī)模拿地，或者投資偏弱的房企，在銷售排行榜上排名已經(jīng)開(kāi)始靠后了。但這是大多數(shù)房企近幾年來(lái)的投資主流情況，也是國(guó)家嚴(yán)控增量土地供應(yīng)的調(diào)控思路下的一個(gè)體現(xiàn)。

　　CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)，全國(guó)土地成交建面下降六成。以上海為例，自2020年以來(lái)，供地規(guī)模也呈現(xiàn)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，但庫(kù)存規(guī)模有所下行。去庫(kù)存大背景下，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市供地重在提質(zhì)縮量，上海、北京、杭州、廣州、西安等幾個(gè)城市的土拍集中度占比維持在去年的22%這一水平，土拍集中度見(jiàn)頂。

　　張宏偉因此預(yù)測(cè)，基于前兩年房企拿地收縮，樓市供應(yīng)面積下滑，今年樓市成交面積將下跌20%-40%。無(wú)論是核心城市還是三四線城市，或能級(jí)低的城市，目前還不存在漲價(jià)的情況。嚴(yán)格意義上房?jī)r(jià)還沒(méi)企穩(wěn)。尤其是三四線城市，現(xiàn)階段仍然以提升流動(dòng)性為主，尤其年底房企要沖刺業(yè)績(jī)，以價(jià)換量是最直接的做法。