華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 北京報道

　　房貸利率漲了，或許讓許多潛在的購房者一時有些“猝不及防”。主流房貸利率在過去一年連續(xù)下調剛剛接近歷史低點不久后便出現(xiàn)了回升。《華夏時報》記者注意到，近期，包括杭州、福州、南京、蘇州、長沙等在內的多個城市房貸利率下限出現(xiàn)上調，且部分城市上調幅度一度達到20個基點。

　　業(yè)內認為，房貸利率持續(xù)下跌的可能性較小，銀行上調房貸利率是在平衡成本和收益后作出的選擇，這也是當前銀行的主流心態(tài)。同時，房貸利率上調也與市場有關。10月份至11月份，在一攬子樓市政策的發(fā)力之下，重點城市住宅成交量重新站上高點。

　　部分城市上調房貸利率下限

　　“很突然，杭州這邊目前首套房貸利率下限是3.1%。11月份以來，杭州的房貸利率下限經(jīng)過了兩次調整，先是從2.9%上調至3.0%，然后再上調至3.1%，一共上調了20個基點。”12月3日，杭州的一位房產(chǎn)中介對《華夏時報》記者表示。

　　除了杭州之外，無錫的一位房產(chǎn)中介也對《華夏時報》記者說：“接到了消息，二套房貸利率從此前的3.05%上升至3.3%。我們也覺得很突然，但是房貸利率本身就是會變化的，可能不久之后還會回調。”

　　年內，“房貸利率之錨”5年期以上LPR出現(xiàn)過3次較大幅度的下調，累計降幅達到了60個基點，最新的報價為3.60%。房貸利率的定價是各商業(yè)銀行在LPR的基礎上加點形成，由于近年來樓市走弱，房貸利率的加點持續(xù)為負值。同時，為了進一步降低購房門檻和成本，央行一度取消了房貸利率下限的硬性指標，大部分城市的房貸利率以“2”字開頭。

　　“過去，銀行把房貸利率從低于3.0%上調到3.0%，主要是對沖LPR下調而作出的主動回調。但此次部分城市房貸利率下限從3.0%上調至3.1%，客觀說明銀行房貸政策發(fā)生了一些新變化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者說。

　　在嚴躍進看來，目前，銀行投放房貸的主流心態(tài)是成本和收益需要平衡。一些銀行此前給出的優(yōu)惠利率總體在平滑線的極端位置，對于銀行而言，房貸利率再度下調的空間已然不大。

　　這或許也從側面印證了超低房貸利率或許難以持續(xù)，房貸利率也并非可以一直下調。在今年10月份，廣州就有多家銀行表示，要求商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率。彼時，在5年期以上LPR下調至3.6之后，廣州首套房最低房貸利率為2.6%，比2.85%的公積金貸款利率還要少25個基點，使得兩者之間出現(xiàn)倒掛。

　　“倒掛”現(xiàn)象或將引發(fā)一系列連鎖反應，使得銀行“開卷”低利率，增加貸款風險。例如，福州的銀行在上調房貸利率后便表示，上調房貸利率是銀行根據(jù)風險定價原則決定的，并非政策收緊。

　　一線城市率先釋放回暖信號

　　上述杭州的房產(chǎn)中介對《華夏時報》記者說：“目前市場表現(xiàn)剛剛好于上半年，擔憂房貸利率上調會讓購房者在買房時再度猶豫不決。已經(jīng)有正在溝通的客戶詢問，到底是及時買房比較好，還是再看看后面的市場走勢。”

　　《華夏時報》記者注意到，自“9·26新政”之后，10月份、11月份重點城市的房地產(chǎn)市場熱度明顯升高。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，百城二手房價格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月份收窄0.03個百分點。其中，一線城市二手房價格跌幅進一步收窄至-0.07%，深圳、成都、烏魯木齊等城市二手房價格止跌轉漲，打破連續(xù)7個月全面下跌的局面。

　　成交量方面，數(shù)據(jù)顯示，前11月，百城新房銷售面積同比下降約24%，但11月份同比增長約15%，延續(xù)10月份的改善態(tài)勢。二手房市場持續(xù)活躍，11月份重點20城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長11.7%，同比增長達到26.3%。

　　值得關注的是，一線城市在9月底發(fā)布的一系列放松限購的政策的確行之有效，使得一線城市在此輪復蘇行情中起到了“領頭羊”的作用。數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市二手房成交量同比增長65.8%。以北京為例，11月份，北京新房成交面積約60萬平，同比增長約20%；二手房成交則超過1.8萬套，環(huán)比增長近10%，同比增長約50%，成交套數(shù)創(chuàng)去年4月以來的月度新高。

　　市場的表現(xiàn)或許也是銀行考量如何為房貸利率定價的一大因素。嚴躍進對《華夏時報》記者說：“銀行上調房貸利率下限也與市場回暖有關。當前各地房貸申請量增加了，銀行房貸投放的壓力也少了很多。”

　　不過，在嚴躍進看來，目前，盡管房貸利率有所調整，但依舊是處于相對偏低的水平，各地購房者還是要積極爭取，享受到歷史最寬松的房貸政策。

　　多宗百億元地塊成交

　　在前幾個月一攬子政策的影響之下，中指研究院方面對《華夏時報》記者表示，當前需求端政策已經(jīng)較為寬松，居民購房首付比例及貸款利率已經(jīng)達到了歷史最低，限購政策也處于自實施以來最寬松的階段，預計隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，12月份的樓市將保持一定活躍度。

　　9月份、10月份房地產(chǎn)政策的重點是放松限購和降低房貸利率，促進剛需快速入場。進入11月份、12月份之后，政策的行使方向轉為降低房地產(chǎn)交易中的各類稅費，例如契稅、增值稅等，促進改善性住房的成交。

　　伴隨著房地產(chǎn)的建設方向轉向“好房子”，改善型住房普遍集中在新房市場，而新房的價格則與地價相關。《華夏時報》記者注意到，近期，重點城市的土拍可以用“如火如荼”來形容。11月份，成都出讓的地塊中，有兩宗地塊的溢價率分別達到46.1%和44.4%。隨后，杭州的3宗地塊溢價率均突破30%。

　　11月29日，北京酒仙橋組團地塊成交，總成交價達到153.3億元。12月2日，深圳粵海街道地塊成交，其由中海和華潤聯(lián)合體競得，總成交價為185.1億元，溢價率達到46.3%。中指研究院分析師孟新增對《華夏時報》記者表示：“短期來看，房企仍保持投資聚焦、精準投資的戰(zhàn)略，熱點城市優(yōu)質地塊熱度尚在，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復，但分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。”