作 者丨唐韶葵

　　圖 源丨IC photo

　　12月中旬，浙江省杭州市規劃和自然資源局發布《關于優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》（以下簡稱“杭州容積率新規”），自2024年12月13日起施行。

　　按照規定，鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在規劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率。

　　此外，包括符合條件的門廳、開發式風雨連廊、按規定移交的社區、養老、托育、衛生等公共服務配套設施，不納入容積率計算。

　　文件表示，此舉的目的在于，提升建設項目開發品質，打造好房子，改善人居環境，激發市場活力。

　　隨著買方時代的到來，消費者對于房屋品質的需求不斷提升。近期，越來越多的城市落地容積率新規，在提升房屋性價比的同時，客觀上也有助于促進“好房子”的打造。

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認為，從開發商銷售角度來看，目前樓市限價已基本取消，杭州容積率新規對建筑面積層面的規定進行放松，通過提升房屋的實際使用面積，實現了對房源戶型附加值的提升。

　　他認為，按建筑面積計算，房地產項目定價有望提高。換言之，產品的價值有望得到體現，房企也能獲得更大的利潤空間。

　　政策導向性明顯

　　容積率是地塊開發容量的表征指標，也是城市更新過程中平衡成本與收益、決定開發增值等變量的敏感要素之一。

　　杭州容積率新規新的計算規則共9條，涉及停車、門廳、陽臺等多處功能空間。按照新規，可以預見的變化之一在于，有公建化立面要求的樓盤，其實際得房率將明顯提高。比如鄰近高速、高架等要求封閉式陽臺的單元，同樣的建筑面積，購房者實際可使用的套內面積更大。

　　綜合部分業內專家以及房企相關人士的看法，杭州容積率新規將改變項目設計理念，進而影響城市公共空間和人居風貌。

　　其中，消費者將是受益最大的群體。分析人士指出，新規將提升項目可售部分面積和貨值，同時不計容的風雨連廊等政策，也有利于激發開發商在品質上做加法。

　　但克而瑞一名分析師表示，新規對于設計也有一定要求，并非那么簡單就能實現。比如，相關細化規則肯定還要再跟進，具體的標準規范需要進一步明確。包括架空層、停車層的相關消防要求，架空停車屋頂的綠地，地面人車分流的控制要求等等。

　　值得注意的是，杭州容積率新規指出，實施城市更新的項目，配建的公共服務設施可不納入容積率計算。若滿足相應的要求，還將給予獎勵。

　　一名房企人士指出，這一規則傳達了控制項目投資造價、提升建設品質的信號，以吸引更多企業投身城市更新。因此，政策不僅是技術層面的相關調整，其導向性也較為明顯。

　　多地已出臺容積率新規

　　近年來，隨著房地產市場供需關系的逆轉，產品層面的競爭日益激烈。其中，“送面積”成為不少項目的賣點，其不僅能提高性價比，也有利于房企在產品上做文章。相應地，一些政府部門也選擇在政策上進行松綁，給予企業更大的操作空間。

　　容積率計算方式的調整，早已在一部分城市率先落地。通過設計半敞開空間實現贈送面積等手段，多地部分樓盤做到了“零公攤”，得房率達到甚至超過100%。

　　目前，合肥、長沙、佛山、肇慶等多個城市已明確發文，通過放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，側面提升項目得房率。今年9月，湖南湘潭更是直接出臺政策支持開發商按套內面積計價銷售。12月，湖南衡陽也宣布取消公攤，以套內面積計價。

　　一線城市中，近期北京也發布了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》，其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

　　張宏偉認為，當前大部分熱點城市的市場還處于橫盤階段，各地推出容積率相關新政，僅僅是對房屋計價方式進行調整，并不會影響未來的價格預期。但對于產品品質的提升，政策則提供了有利條件。

　　在產品方面競爭激烈的杭州樓市，對于使用面積計算方式的調整卻姍姍來遲。

　　有市場人士認為，主要原因在于杭州樓市出現了回暖跡象。一方面，在全國新建商品房與銷售總體下行的背景下，11月份杭州新房成交8189套房源，創近5個月新高，成交價格環比微漲。另一方面，今年10月和11月，杭州二手房價格環比連續兩個月上漲，漲幅均為0.8%，僅次于北京，位居70大中城市第二。

　　多數受訪者指出，隨著新規的發布，杭州樓市的產品競爭有望再度升級。

　　12月19日和12月31日，杭州將有兩場土拍共9宗涉宅地塊出讓，包括錢二地塊、濱江西興單元地塊等熱門地塊。這些地塊都將按照容積率新規執行，房企的市場反應如何，將在這兩場土拍中揭曉。