作 者丨吳抒穎

　　繼新世界發展總裁出資買樓之后，新世界發展實控人家族也行動了。

　　2月11日，新世界發展發布關聯交易公告顯示，其出售位于香港北角英皇道283號的豪宅項目皇都兩個物業單位予葉美卿，葉美卿為新世界發展執行董事及主席鄭家純的配偶，所支付總價為1486.9萬港元。

　　去年年底以來，新世界發展風波不斷，多次陷入財務緊張的傳聞之中。總裁以及實控人配偶出手購入自家物業，被市場視作是“自救”的手段之一，在此之前也曾有出險房企采取類似的操作，2020年，旭輝林氏兄弟曾經出價18億港元購入旭輝所持有的5處洋房。

　　受累于市場下行以及布局錯配，新世界發展盈利全面承壓，其流動性問題也并非全無依據。近期，新世界發展股債表現更是頻繁波動，牽動各方的關注。作為首家被傳出可能出現財務危機的港資房企，新世界發展是涉險過關還是重蹈覆轍，也是市場當前關注的焦點事件。

　　公司執行董事配偶出手

　　葉美卿此次出手購買新世界發展旗下物業，所得資金將用于新世界發展日常的運營。

　　2月11日，新世界發展發布公告稱，其旗下公司與執行董事及主席鄭家純博士的配偶葉美卿訂立協議，葉美卿將購買皇都兩個物業，總代價為1486.9萬港元。新世界發展在公告中表示，出售兩個物業所得款項凈額擬用作集團一般營運資金。

　　事實上，這是皇都項目第二次與新世界發展關聯人士發生交易。2025年1月16日，新世界發展公告稱，其總裁黃少媚以5488萬港元（約人民幣5150萬元）購入皇都一物業，實用面積1522平方英尺（約為141.34平方米），每平方英尺36058港元（約為36.5萬元/平方米）。

　　其實，新世界發展也在公告中表示，此次出售事項為加快變現其土地儲備，產生額外運營資金也將用于加強集團的流動資金及財務狀況的良機。

　　皇都位于香港北角英皇道283號，是一個住宅項目，前身為北角皇都戲院。2020年8月，新世界發展以底價47.76億港元申請強制拍賣皇都戲院，金額創下香港史上最大金額強制拍賣紀錄。

　　這是新世界發展今年主推的住宅項目。據新世界發展管理層及營業部總監何家欣此前介紹，新世界發展今年在香港將主打4個項目，包括北角皇都提供375伙、黃竹坑站港島南岸第5期約800伙、九龍城衙前塱道項目約120伙及啟德跑道區柏蔚森約786伙，共約2100伙。

　　皇都項目入市之后，也受到市場的歡迎。2月8日，皇都正式啟動認購，首小時即錄得超額認購。但受到市場表現的左右以及新世界發展自身情況的影響，皇都項目入市的價格并非十分理想。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰分析稱，新世界發展旗下位于香港北角的皇都項目平均實用價格為每平方英尺18540港元，較市場價格折讓約25%，預計將冰封港島市場。

　　余波未了

　　從盈利急跌、股債雙殺到實控人自掏腰包注入流動性，新世界發展似乎走到了發展的關鍵十字路口。

　　據新世界發展公告，2024財年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界發展股東應占虧損約196.83億港元，這是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損。

　　去年年底，新世界發展頻繁傳出尋求債務豁免等傳聞。去年11月，在新世界發展的股東大會，鄭家純承認，公司目前負債水平較高，首要任務是減輕債務負擔，實現現金回流，并表示若負債降低，將恢復派息。“目前公司目標是降低負債，暫不考慮任何收購或可能影響現金的情況。”

　　隨后，關于這家老牌港資房企的傳聞，并未就此消停。

　　今年1月23日，新世界發展再度發布公告回應市場傳言和猜測稱， “本公司知悉市場上有關于本集團運作以及現有財務債務的傳言和揣測。本公司謹此重申，本公司持續正常開展業務，并繼續與其權益人，包括本公司的貸款方以及債務證券持有人，保持聯系。”

　　新世界發展表示，本集團一直積極管理財務債務。自2024年7月至本公告日期止，本集團已成功就約177.61億港元的現有銀行貸款完成再融資。本公司繼續遵守其現有財務債務。

　　這次聲明的潛臺詞，是在告訴外界其暫時沒有違約的風險，但投行機構對之的看淡仍然持續。

　　2月10日，海通國際發布研究報告下調新世界發展的目標價，并下調了對新世界發展2025年至2027年的收入預測，分別下調5%、7%和1%。，此外也維持對新世界發展“跑輸大市”評級。

　　海通國際指出，2025年對新世界而言，通過處置資產降低負債至關重要。海通國際認為，新世界近年來頻繁主動公布出售非核心資產，可能考慮出售核心資產以減輕流動性壓力。

　　回顧新世界發展近年來的發展，激進的投資風格以及對重資產的過度投入導致杠桿率急速升高，或許是其陷入當下境地的主因。

　　2020年以來，新世界發展重倉內地城市更新項目，投資金額超過2000億元。而后，由于市場下行，這些城市更新項目并未帶來較好的變現，新世界發展終究受累。

　　去年下半年以來，新世界發展也在頻繁變賣資產，例如以11.3億港元出售天得發展有限公司30%股權，約4.17億港元出售啟德體育園，40.2億港元向華懋集團出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益等。

　　這些自救動作無論是否有用，都在向市場傳遞積極自救的信息，包括總裁以及主席配偶購入自家物業，都是新世界發展努力擺脫債務危機的動作，但最終成效仍有待觀察。截至2025年2月12日，新世界發展總市值跌至109.22億港元，自去年年初已經跌去逾60%。