◎記者 張欣然

　　2025年開年以來，公募REITs市場熱度持續攀升。

　　無論是一級市場認購火爆，還是二級市場的持續上漲，都展現出這一資產類別的強勁吸引力。在一級市場，新發REITs屢屢創下超高認購倍數，投資者參與熱情高漲；在二級市場，REITs派息率顯著高于其他固收資產，推動資金持續流入。

　　多位業內專家表示，2025年REITs市場增量政策值得期待，在政策支持下基本面有望見底修復，市場規模將持續擴大，活躍度與投資者參與度也將不斷提升，REITs正迎來關鍵的布局之年，有望在盤活存量資產、促進金融與實體經濟良性循環中發揮更大作用。

　　一級市場認購火爆

　　2025年開年以來，REITs作為穩健投資的優選品種越來越受到各方投資者關注，新上市的REITs在一級市場受到熱捧，REITs打新已經成為市場熱門。

　　1月23日，華夏金隅智造工場REIT發售結果揭曉。公眾投資者有效認購基金份額數量為88.12億份，為公眾發售初始基金份額數量的288.787倍；1月10日，易方達華威市場REIT披露的公眾配售部分配售比例約為0.25%，公眾配售倍數達到407倍；1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT發售結果公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額數量為122.02億份，按7.48元/份計算，募集規模約為912.68億元，為公眾發售初始基金份額數量的813.44倍，創下公募REITs認購倍數歷史新高。

　　機構與個人如何參與REITs認購？業內人士介紹，REITs一級市場的發售方式主要有三種，主要面對項目原始權益方、機構投資者以及普通公眾投資者。

　　一是戰略配售，即由項目原始權益方或者關聯方等參與，比例合計不得低于本次基金份額發售總量的20%。

　　二是網下詢價并定價，即由基金管理人或者財務顧問通過向網下投資者詢價的方式確定基礎設施基金份額認購價格。網下詢價結束以后，網下投資者按照詢價確定的認購價格參與基金份額認購。扣除向戰略投資者配售部分以后，基金份額向網下投資者發售比例不能低于本次公開發售數量的70%。

　　三是公眾投資者認購。普通投資者可參與剩余的REITs份額認購，可通過場外和場內兩種方式認購。募集期內，公眾投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額。

　　事實上，打新REITs為散戶增添了豐厚的收益。1月24日，易方達華威市場REIT上市，首日大漲30%，全天封住漲停板，這也是今年以來首日上市即漲停的公募REITs。同日上市的中航易商倉儲物流REIT也表現良好，當日錄得15.3%的漲幅。

　　一位資深市場人士提醒，在參與此類打新時可以參考該REIT的網下詢價倍數，倍數高則說明機構對于該項目較為認可，但是在上市后則需要注意項目的資產質量，可以通過定期報告來獲得相關數據用以判斷。

　　二級市場上漲情緒濃厚

　　除一級市場認購火爆之外，在二級市場上，公募REITs也是開年以來市場上表現最好的大類資產之一。

　　上市REITs的跨年表現則是市場態度的佐證。2024年12月30日至2025年1月24日，中證REITs全收益指數漲幅5.34%。

　　究其原因，業內人士分析，過去國內REITs的派息率與無風險利率的利差尚未達到理想水平，使得配置力量難以穩定發揮作用，進而導致REITs價格波動的影響因素較為復雜。然而，這種情況正在隨著市場環境的變化而發生改變。

　　當前，相對高收益的穩健資產變得愈發稀缺。截至1月20日，公募REITs派息率（TTM）均值達到5.46%，顯著高于當前主流固收資產的靜態收益率。國際經驗表明，當REITs派息率與長債利率的差值超過4%時，其投資吸引力會顯著提升。

　　“無論是從構建多元化投資組合的角度，還是從擁抱現金流資產的趨勢來看，公募REITs較高分派率和強分紅屬性都使其成為一種值得投資者深入研究和積極探索的投資品種。”一位公募基金基金經理說。

　　REITs市場增量政策值得期待

　　作為一種承擔盤活存量資產、拓寬社會資本投資渠道、促進金融與實體經濟良性循環的重要資產，多位業內專家認為，2025年REITs市場增量政策仍值得期待，可繼續關注政策利好背景下的結構性、階段性行情。

　　展望2025年，若政策持續支持，REITs基本面有望見底修復。平安證券固定收益首席分析師劉璐表示，進入常態化發行后，REITs的發行效率提升，供給放量的線索相對明確，預計2025年REITs供給規模可能在510億元，供給壓力超過往年。當前REITs的估值較低，REITs指數處在歷史18%分位數，與股、債相比也有一定估值優勢。對于配置型資金而言，建議跟隨供給潮和指數調整加大配置布局。

　　中金基金認為，伴隨政策的進一步完善和市場的逐步成熟，2025年REITs市場規模有望繼續擴大。常態化發行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行范圍，文旅基礎設施、養老、數據中心等領域有望迎來新的突破。“隨著更多類型資產的入市，REITs市場有望進一步提質擴容，服務實體經濟，盤活存量帶動增量的能力更加顯著。”

　　招商基金也認為，建議重點關注重大政策出臺節奏以及無風險利率調整帶來的市場行情，把握隨之而來的階段性上漲機會，獲取貝塔收益。短期，政策或將集中在優化信披管理和建立健全多層次REITs市場等方面，包括Pre-REITs、不動產私募投資基金、持有型不動產ABS等。“中長期看，我們認為監管層或將從引入增量資金、理順REITs管理人定位和推動REITs專項立法等方面著手，推動REITs市場的高質量發展”。

　　2025年，REITs市場活躍度與投資者參與度也有望持續提升。

　　中金基金認為，隨著投資者對REITs的產品特性、底層資產的研究不斷深入，投資者對于公募REITs的認知和長期投資價值日趨理性，同時隨著公募基金、社保基金、養老金等長期資金的逐步入市，市場參與度和活躍度有望邁上新臺階，也為REITs指數化基金產品的出臺創造了有利條件。