界面新聞記者 | 王婷婷

　　上海及時落地了房地產稅收新政。

　　11月18日，上海四部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》（下稱“《通知》”），一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。《通知》自2024年12月1日起施行。

　　《通知》明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條的規定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

　　按照上述規定，上海市取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規定。其他個人所得稅方面的政策未作調整，如對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；居民換購住房有關個人所得稅政策仍按照國家相關文件繼續執行。

　　關于個人出售住房增值稅，根據《通知》規定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　此外，《通知》明確，上海市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。

　　具體而言，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海政策及時落地回應了廣大市民關切，可以進一步鞏固和強化市場預期及信心。“利好政策全部兌現，上海樓市暖冬必現。”

　　新政最直接的影響就是降低流通環節成本，相關標準調整可省下不少稅費。

　　對于房東而言，以購買一套面積150平方米，買入總價800萬，賣出總價1000萬房源，持有年限3年來計算，新政后無需繳納增值稅。而原政策需要繳納增值稅（1000-800）*5%=10萬元。也就是直接省下了10萬元增值稅。

　　個稅方面，該套房房東現在只要支付1000*1%=10萬元；調整前則需要收1000*2%=20萬。因此，個稅也比新政前省下10萬元。

　　“普宅和非普宅差異弱化對大戶型房源是利好，降低房東的銷售成本。”盧文曦指出，尤其是在當前，買賣雙方之間仍有價格上的僵持。在交易環節為房東省下幾十萬元稅費，與此同時，買家在契稅上也有減免，為買家也省下一定支出。雙方在價格談判上有很大的回旋余地，有利于促成交易，為成交保持相對高位繼續發揮支持力量。

　　中指研究院上海分析師劉卓維也認為，本次稅收政策調整一方面是為了貫徹落實中央、國務院的決策部署，另一方面也是對“929滬七條”中相關舉措的完善，體現了上海對調整房地產市場，穩定市場預期的決心。

　　上海易居房地產研究院表示，上海房地產政策已進入歷史最為寬松階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續在行政、土地、金融、財稅等領域調整優化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。

　　“購房政策的黃金窗口期已開啟。疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續釋放。”

　　實際上，“929滬七條”之后，上海樓市迅速回穩，屬于“量價齊漲”。

　　根據此前國家統計局剛剛發布的二手房價格指數數據，上海10月的二手房成交價格環比上漲0.6%，同比上漲4.9%。成交量更是環比上漲53%，接近2.4萬套。

　　到11月，市場熱度延續。數據顯示，11月前12天，上海二手房成交量為10514套，創下今年內二手房最快破萬的新紀錄。截至11月17日，上海本月二手房成交已經達1.5萬套。

　　新房方面也不例外，根據中指研究院監測數據顯示，11月1日-15日，上海商品住宅成交套數4909套，同比增長58.5%。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，10月份以來上海房地產市場的入市節奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。同時，稅收優化政策雖然在12月1日正式執行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的稅費亦可享減稅優惠。

　　“供求關系在四季度將有積極調整。”嚴躍進表示，當前“政策-市場”之間的互動效應明顯增強，市場信心也持續增加。隨著供給和需求兩端的積極調整，上海房地產市場的供求關系將會優化，上海房地產市場也將朝著平穩健康的方向發展。